Corona / COVID Virus: Muss ich meine Miete weiter zahlen?
Corona / COVID Virus: Miete für Geschäft muss
nicht weiter bezahlt werden!
Ab Montag 16.03.2020, müssen zahlreiche Geschäfte und Veranstaltungsräume geschlossen werden. Gelinde gesagt: Eine absolute Katastrophe für Unternehmer in Österreich. Die erste Sorge gilt den Fixkosten: Wie schaffe ich es, die nächsten Monate zu überleben, wenn ich weiterhin die Fixkosten tragen muss? Wird die Mietzinszahlung bei Schließungen wegen Krankheiten wie Corona oder COVID ausgesetzt oder zumindest reduziert? Also: Weniger Miete oder Mietausfall wegen Corona? Was muss ich genau machen und beachten?
Ganz allgemein gilt: der Vermieter hat sich um die Brauchbarkeit zu kümmern
Ganz allgemein gilt, dass der Bestandgeber dafür verantwortlich ist, dass das Mietobjekt genutzt werden kann und brauchbar ist.
Das bedeutet, dass der Vermieter darauf achten muss, dass die "Hardware" funktioniert: Das gilt in einem MIetobjekt etwa für die elektrischen Leitungen, die Amaturen und auch sonst die unbedingt notwendige Ausstattung.
Ist ein Mietobjekt nicht brauchbar, so entfällt nach allgemeiner Regel das Recht des Vermieters auf Mietzinszahlung. Der Vermieter muss zuerst das Mietobjekt so herstellen, dass es für den vereinbarten Zweck brauchbar ist.
Ausnahmeregel im Falle des Krieges, Ausnahmezuständen und Seuchen
Was für die "Hardware" gilt, gilt vice-versa auch für die "Software", also für die rechtlichen Voraussetzungen für den Betrieb des Unternehmens.
So kann natürlich kein Vermieter dem Mieter eine Geschäftsfläche vermieten, wenn nach der geltenden Widmung des Gebäudes die Räumlichkeiten nur als Wohnzwecke gebraucht werden können. Oder wenn eben die Brandvorschriften nicht eingehalten werden.
Hier ist der Vermieter verpflichtet, tätig zu werden, und den gesetzesgemäßen Zustand herzustellen.
Eine Besonderheit ergibt sich in den Fällen vom Krieg, bei Ausnahmezuständen und bei Seuchen: Hier trifft zwar auch den Vermieter das Risiko; somit muss der Mieter keinen Mietzins mehr zahlen.
Allerdings ist der Mieter nicht berechtigt, die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes zu fordern.
Möglicherweise ist der Mieter verpflichtet, diese Umstände sogleich dem Vermieter anzuzeigen. Wir sind allerdings der Meinung, dass aufgrund der medialen Berichterstattung zu Corona / COVID19 ohnehin jeder weiß, dass die Geschäftsflächen unbrauchbar sind. Ein zusätzliche Mitteilung ist daher nicht erforderlich. Allerdings sollte man diese trotzdem unternehmen, um alle Karten weiterhin in der Hand zu haben!
Das Gesetz sagt hierzu im Detail:
Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.
§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.
§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.
§ 1106. Hat der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich genommen; so werden darunter nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge verstanden. Andere außerordentliche Unglücksfälle kommen nicht auf seine Gefahr. Verbindet er sich aber ausdrücklich, auch alle andere außerordentliche Unglücksfälle zu tragen; so wird deßwegen noch nicht vermuthet, daß er auch für den zufälligen Untergang des ganzen Pachtstückes haften wolle.
§ 1107. Wird der Gebrauch oder Genuß des Bestandstückes nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernisse oder Unglücksfalle vereitelt, oder waren zur Zeit der Beschädigung die Früchte von dem Grunde schon abgesondert, so fällt die widrige Ereignung dem Bestandnehmer allein zur Last. Er muß den Zins doch entrichten. Der Bestandgeber muß sich aber den ersparten Aufwand und die Vorteile, die er durch anderweitige Verwertung des Bestandstückes erlangt, anrechnen.
§ 1108. Behauptet der Pächter den Erlaß des ganzen Pachtzinses oder eines Theiles davon entweder aus dem Vertrage oder aus dem Gesetze; so muß er dem Verpächter ohne Zeitverlust den geschehenen Unglücksfall anzeigen, und die Begebenheit, wenn sie nicht landkündig ist, gerichtlich, oder wenigstens durch zwey sachkündige Männer erheben lassen; ohne diese Vorsicht wird er nicht angehört.
Der gesetzlich vorgesehene Ausgleich ist daher beiderseitig fair undschafft einen Ausgleich, welcher der typischen Gefahrentragungsregel im Mietverhältnis gerecht wird.
ABER: Vertrag muss geprüft werden!
Diese gesetzlichen Regelungen sind aber rein dispositiv, dh: Die Parteien können von diesen Regelungen einvernehmlich abgehen. So ist dies oft bei Leasingverträgen der Fall!
Auch in Verträge im Einkaufszentren finden sich oft besonders problematische Klauseln, welche eine Mietzinsreduktion erschweren könnte.
Also: Vertrag beachten!
Zusammengefasst sehen also die gesetzlichen Regeln eine Mietzinsreduktion oder gar einen ganzen Mietzinsentfall vor. Aber: Auf die vertraglichen Regelungen muss man dabei achten.
Dies kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Da es natürlich noch keine Rechtsprechung zur Mietzinsreduktion bei Seuchen und Epidemien gibt, ist es ratsam, sich mit einem Rechtsanwalt zu beraten.
Übrigens: Auch die Hälfte der Miete vom März 2020 kann man mit guter Wahrscheinlichkeit zurückholen!
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