Meine Betriebkostenabrechnung ist sehr hoch. Was kann ich dagegen tun?
Meine Betriebskostenabrechnung ist sehr hoch. Was kann ich dagegen tun?
Plötzlich schneit eine Betriebskostenabrechnung die ihrer Ansicht viel zu hoch ist, denn letztes Jahr haben sie weitaus weniger bezahlt. Ist die Erhöhung durch den Vermieter den zulässig? Leider kann es öfters vorkommen, dass einige Hausverwaltungen den Mieterinnen und Mietern zu viel Betriebskosten verrechnen. Daher sollten die Betriebskosten-Jahresabrechnungen kontrolliert werden.
Gerade in Mietrechtsangelegenheiten kann Ihnen auch ein Anwalt beraten und zur Seite stehen, damit Sie ihrer Rechte im Klaren sind.
In die Betriebskosten dürfen grundsätzlich nur ganz bestimmte, im Gesetz festgelegte Kosten eingerechnet werden.
Was fällt unter die Betriebskosten?
In die Betriebskosten dürfen grundsätzlich nur ganz bestimmte, im Gesetz festgelegte Kosten eingerechnet werden, Ausgaben wie z.B.:
-Wasser/Abwasser
-Wasserdichtheitsprüfung
-Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
-Kanalräumung
-Müll
-Entrümpelung von herrenlosem Gut
-Schädlingsbekämpfung
-Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
-Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
-Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
-Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Überwälzung zugestimmt hat
-Verwaltungshonorar
-Hausreinigung (darunter fallen bei alten Diesntverträgen mit "echten"HausbesorgerInnen auch die Abfertigung bzw. bei DienstnehmerInnen die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung
-öffentliche Abgaben
-laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.
Ein Anwalt kann Ihnen Klarheit geben ob alle aufgelistete Kosten in der Betriebskostenabrechnung rechtmäßig sind.
Der Vermieter darf Ihnen ab Jahreswechsel eine maximal um 10% höhere Betriebskostenpauschale vorgeben.
Welche Betriebskostenerhöhung ist zulässig?
Sollte ihr Vermieter zu Jahresende festgestellt haben, dass die Betriebskosten gestiegen sind, darf er Ihnen ab Jahreswechsel eine maximal um 10% höhere
Betriebskostenpauschale vorgeben.
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen Hausverwaltungen bzw. Vermieterinnen und Vermieter bis spätestens 30. Juni die Betriebskosten für das letzte Jahr abrechnen und den Mietern verpflichtend offenzulegen. Den Bestimmungen zufolge sind darin alle Ausgaben für das vergangene Jahr in aufgeschlüsselten Positionen aufzuzeigen.
Welche Anforderungen muss eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erfüllen?
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen müssen Hausverwaltungen beziehungsweise Vermieterinnen und Vermieter bis spätestens 30. Juni
die Betriebskosten für das letzte Jahr abrechnen.
Diese Betriebskostenabrechnung ist den Mieterinnen und Mietern verpflichtend offen zu legen, da es für bei Betriebskostenabrechnungen keinen Datenschutz gibt.
Den Bestimmungen zufolge sind darin alle Ausgaben für das vergangene Jahr in aufgeschlüsselten Positionen aufzuzeigen. Aus der Abrechnung der Ausgaben und den von den Mieterinnen und Mietern bereits geleisteten, monatlich vorgeschriebenen Beiträgen ergibt sich ein Guthaben oder ein entsprechendes Saldo, welches mit Nachzahlungen verbunden ist.
Konkret:
-Die Betriebskostenabrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein. Sie hat ein übersichtliches Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben mittels Rechnunsbelegen zu enthalten. sodass dieses vom Vermieter kontrolliert werden können.
-Die Betriebskostenabrechnung ist nur dann vollständig, wenn jede Ausgabe mit Beleg nachgewiesen wird.
Es reicht nicht aus, wenn lediglich Summenpositionen wie z. B. „Wasser/Abwasser € 3.000,–“ bekannt geben werden.
-In einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung müssen beispielsweise beim Wasser sämtliche Vorschreibungen des Wasserwerks mit Datum aufgezeigt werden, sodass für den Mieter ersichtlich ist, wie die Gesamtsumme „Position Wasser/Abwasser“ in der Betriebskostenabrechnung zustande gekommen ist.
-Sie sollen sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Bild machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen Ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen.
-Normalerweise genügt die Auflistung der Ausgabenposten in der Betriebskostenabrechnung, die Sie anhand der zur Einsicht vorgelegten Belege überprüfen können. Die Rechnungen der Betriebskostenabrechnung müssen im Abrechnungsjahr fällig geworden sein.
-Die Jahresbetriebskostenabrechnung, mitsamt Belegen selbst, muss im Haus eingesehen werden können und nicht nur in der Verwaltung aufliegen.
Welche Fristen gibt es um eine Betriebskostenabrechnung anzufechten?
Betriebskostenüberprüfungen sind bis zu drei Jahre
rückwirkend möglich, sofern die Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung stehen.
Bei Genossenschaftswohnungen und bei Heizkostenabrechnungen, hingegen haben Sie bei Vorliegen der Betriebskostenabrechnung nur sechs Monate
Zeit, einen schriftlich begründeten Einspruch gegen die Betriebskostenabrechung zu erheben, ansonsten gilt sie als genehmigt.
Ein Rechtsanwalt kann Sie über die genauen Frist aufklären.
Im Zuge der Betriebskostenabrechnung, haben Sie das Recht innerhalb sechs Monate nach Legung (Aushängen), in die Belege Einsicht zu nehmen.
Welche Frist besteht um Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung nehmen zu können?
Im Zuge der Betriebskostenabrechnung muss Ihnen der Vermieter oder die Hausverwaltung auch die Möglichkeit bieten, in die Belege Einsicht zu nehmen. Ohne dieses Einsichtsrecht ist die Jahresabrechnung der Betriebskosten nicht ordnungsgemäß gelegt.
Neben der Einsicht und einer Betriebskostenabrechnungskopie haben Sie grundsätzlich auch das Recht, Kopien der Belege zu erhalten. Allerdings gilt dieses Einsichtsrecht sowie das Recht auf Ausfolgung von Kopien nur innerhalb von sechs Monaten ab Legung (Aushängen) der Betriebskostenabrechnung
– also in der Regel endet die Frist spätestens zum 31.12.
Sollte der Vermieter/Hausverwaltung ihrer Aufforderung nach Belegeinsicht nicht nachkommen, gilt die Abrechnung als nicht gelegt und sind somit keine Nachzahlungen fällig.
Falls Sie eine Abrechnung anfechten wollen lohnt es sich so schnell wie möglich Einsicht in die Belege zu nehmen.
Welche Fristen gibt es für Vermieter/Hausverwaltungen um Rechnungen in der Abrechnung geltend machen zu können?
Werden Ihnen die Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres (= 31.12.) durch Legung /Ergänzung Ergänzung) der Abrechnung darlegt, so tritt Präklusion
ein (das Recht des Vermieters/Hausverwaltung zur Geltendmachung der Kosten geht unter).
Beispiel:
Ihr Vermieter macht Wasserkosten aus dem Jahr 2015 erst im Mitte 2017 geltend. Leider zu spät, denn die Frist endete am 31.12.2016.
Ich will meine Betriebskostenabrechnung anfechten. Wie genau gehe ich vor?
Wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorhanden ist, ist ein inhaltlicher Einspruch nur sinnvoll, wenn der Wert der Betriebskosten pro Quadratmeter drei Euro beträgt und Ihnen auch die Betriebskostenabrechnung im Detail persönlich zur Verfügung steht, da eine pauschale Bestreitung immer ein hohes Kostenrisiko in sich birgt.
1. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt die Jahresabrechnung zu überprüfen. Im Zuge der Überprüfung kann der Rechtsanwalt Einsicht in die Belege nehmen damit Sie ein genaues Bild der Kostenaufstellung haben.
2. Sollte die Überprüfung unzulässige Verrechnungen auf der Jahresabrechnung aufzeigen, kann der Rechtsanwalt innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist einen Einspruch an die Schlichtungsstelle bzw. Bezirksgericht stellen.
Die Schlichtungsstelle/Gericht überprüft die Jahresabrechnung inhaltlich und stellt fest, welche Positionen (einzelnen Punkte der Abrechnung), nicht zulässig sind. Diese werden dann aus der Abrechnung herausgenommen und die zuviel verrechneten Beträge können dann von Ihnen rückgefordert werden.
Kontakt
Wir führen gratis eine Vorprüfung ihre Betriebskostenabrechnung durch und prüfen ob diese zulässig ist": per WhatsApp einfach an meine Nummer 06507283562
Bei Kontaktaufnahme per Formular bitten wir Sie,
Ihren Mietvertrag/Betriebskostenabrechnung mitzusenden
Dadurch können wir Sie schnell und zügig unterstützen.
Sollten Sie Fragen haben wegen einer Mieterhöhung
und ob diese richt ist, nähere Infos hier
Sollten Sie Fragen haben wegen ihrer Mietvertragskündigung
und ob diese zulässig ist, nähere Infos hier.
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